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柏利城分享——大悦城成功的10个深入骨髓的运营理念

浏览次数: 日期:2016年12月15日 10:47

1、如何做好商业地产,一看标杆,二看本质


做任何事都不要跟风,归根结底,要做好实体商业,第一看标杆,第二看本质。

 

怎么看标杆?去看看美国和欧洲就好了,毕竟他们的经济发达程度比我们要高,走得更快。我原来一直说美国在过去的15年增长速度也很快,但是近些年一直稳定在社会消费品总额的29%到35%之间,他们发展的好的是怎么做的?都不是在平台上去解决的,更多的是通过垂直,在自己做的线上平台去实现的。

 

第二是看本质,我们为什么在这里面没有说要去投这个网,那个网,把大悦城搬到线上来卖货。如果相信商业地产这个行业存在以及实体商业还存在的话,那么一定要思考你的行业的本质是什么?

 

2、实体商业的核心竞争力:一个中心、两个基本点


我一直说实体商业的核心竞争力是什么?就是一个中心、两个基本点。

 

一个中心是地缘中心,你干实体商业的就是地缘辐射优势,如果你的项目在北京,北京就是你的地缘优势,你就夯实地缘辐射。

两个基本点,一个是体验,一个是平台,我们首先要做足体验,第二说平台其实是营造一个空间,是客人聚会的东西。

另外,我们不是单纯的渠道化,我们最害怕的就是把整个商业视为一个零售的渠道,把一件商品首先就按照成本核算市场的价格要卖多少,这东西太直接。

 

其实一定有一个更高的价值点在里面,如果一个商业我们永远定位为它是一个纯粹的渠道,那么这是必死无疑的,它必须是一个平台。同时它也是塑造一个品牌的形象,这个品牌的价值,相比商家的品牌价值应该是更大的,跟顾客之间的接触更深、连接更强。

 3、用服务业的思维来重构商业地产的核心竞争力


我们来说购物中心是干什么的,商业地产是什么行业?商业地产是应该用地产的产业链来思考的吗?其实不是。如果我们把它当房地产业,我们就搞错了。所以我提出来,要用服务业的思维,用服务业的视角,来重构商业地产的核心竞争力。

 

更重要的是,要通过消费者洞察、消费者连接,满足他们的需求,进行消费者教育,最终实现消费者升级,然后再作消费者洞察,形成这样一个闭环。我们现在做商业地产的互联网应用也应该是沿着这个方向来走,按照服务业的方向来打造。

 

4、做商业地产运营本质是B2C2B


我们说实体商业是经营什么的,原来的观点是很粗糙的,我们是向商家收租金的,是做B2B的。那么我们实际上是干什么?所有的B2B行业,我认为都应该是免费的,但凡B2B行业都应该是免费的。那我们是干什么的呢?

 

实际上是B2C2B,无论你是做百货还是购物中心,我们是做B2C2B,我们一定经营的是客群。这栋楼我们的核心价值是什么?这栋楼的核心资产是一栋楼,但对于商业地产你们更要看成这个核心的资产是客人,谁拿走了你的客人,这个资产就是不值钱的。所以我们是做B2C2B的。

 

 5、要做重运营重服务,不能一味做轻


我们这个年代是进入到内容为王和服务为王的时候,所有的想法,任何时候一个企业不要想着把所有的东西都做轻,运营太轻的东西,未来都是不太值钱的东西。

 

首先把资产做轻了,第二把运营做轻了,看起来这是省事了。但真正对未来来讲,省事好干的事都已经不存在了,都没了,或者被免费化了。所以重要的还是要运营做重做实,一方面要付出辛苦,一方面要多动脑做创新。

 

 6、创新就要支持试错,基础设施更重要


我们公司专门指定了一个创新小组,这个部门我每年都给它一定的费用,好几百万,但是我对它的要求是:第一,你必须要花出去。第二,至少一年要做十件事,哪怕十件事全错了,你也得去做,去不停地摸索,不停地要有一些新的想法。

 

他们原来也碰过一点交易、也碰货,但是我跟他们说,好歹是个噱头,你们去玩吧。但是从内心来讲,这几年最最重视的是基础设施建设,就是在IT方面的投入。我们这栋楼,有的说只要一上app了,就感觉是玩大数据了。但如果很多商业连数据采集都不完整,提什么互联网化、提什么大数据。所以探索互联网应用的过程是一个非常漫长的过程,要不断探索,但首先要做好基础工作。

 

 7、要把购物中心IP化


我不知道购物中心互联网应用的未来是什么,但我们线上的这一块业务我们有一个原则,永远别碰交易,永远以社交和服务为核心。我们将来通过社交、通过服务,把这栋大楼IP化。因为你经营客群,必须要把大楼IP化,要通过这些小IP烘托出自己要做的东西,把这一栋建筑IP化了,才能经营客群。我们的互联网思维,所有的东西都本着强化实体商业的核心竞争力去走。

 

8、 现阶段的互联网化要做好这三点


我们现阶段的互联网化,关键要做好三点。

 

第一,采集数据。第二,对数据的挖掘。第三,互联网思维。购物中心要平台化,既然是平台一定有两个原则,一,界面友好。二,开放,不开放就不是一个平台。我们所有的事情都要开放。包括我们核心的这些销售数据,这个数据只有交流起来才能有价值。什么叫大数据?大数据一块是你把貌似不相关的东西能整合起来,把貌似无序,实际是有序的,它不是布朗运动。另外就是这些数据要进行交换,只有交换才能产生价值。

 

 9、感谢互联网带来消费者主权时代


我们做商业地产,我觉得永远要感谢互联网,有了真正的互联网之后,我们才能够,第一,实现了消费者主权。原来说消费者是上帝,可是从来谁当过上帝啊,因为你没有渠道,现在人人都是自媒体,有了消费者主权的时候,我们的好坏就分开了。第二,我们要做消费者的连接,要做消费者的关系,一切的一切绕着人来走。短期内,我认为实体商业做互联网还远远没到时候,但长期来看可以想象的空间非常大。

 

10、要做好运营,出租率就不能达到100%


经常会有投资机构和我说,朝阳大悦城和西单大悦城做的那么好,为什么出租率才有95%,像上海等地有些经营不好的购物中心,出租率都达到都100%了。

 

我说想要达到100%的出租率,把商铺租出去那还不容易吗?但是做好运营关键是一定要给调整留出操作的空间,每年旺季六七月份,暑期来临之前,还有寒假来临之前,我都要求出租率不准超过90%,要做好运营就要不停的调整、折腾,这样才能保证这个购物中心能够不断更新、保持长久的活力。


*本文整理自大悦城副总经理周鹏在中国商业地产产业化峰会的演讲
(来源:新浪房产)

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